Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk

Kısa yanıt: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B’ye göre, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kural 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir. İstisna ve uyuşmazlığın hukuki niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Hangi kira uyuşmazlıkları kapsamdadır?

Kanunun 18/B maddesi, genel olarak kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasını öngörür. Adalet Bakanlığının bilgilendirmesinde kira, kira bedelinin tespiti, uyarlama, alacak ve tahliye gibi talepler kapsam örnekleri arasında sayılır. Hangi talebin hangi usule tabi olduğu, talebin dayanağı ve izlenecek hukuki yol dikkate alınarak belirlenir.

Bu kural, tarafların mutlaka anlaşması gerektiği anlamına gelmez. Arabuluculuk, dava şartı olan başvurunun ve görüşme sürecinin yürütülmesidir; anlaşma sağlanamaması hâlinde son tutanak düzenlenir ve uyuşmazlığın niteliğine göre yargı yolu gündeme gelebilir.

Tahliye bakımından hangi istisnaya dikkat edilmelidir?

6325 sayılı Kanun m.18/B, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri açıkça kapsam dışında bırakır. Bu ifade, tüm tahliye uyuşmazlıklarının arabuluculuk dışında olduğu anlamına gelmez. Tahliye talebinin icra takibi içinde mi yoksa mahkemede açılacak bir dava yoluyla mı ileri sürüldüğü önem taşır.

Adalet Bakanlığının resmî arabuluculuk yayınları da bu ayrımı açıklar. Bir kira uyuşmazlığında takip yolu, talebin türü ve başvuru mercii birlikte incelenmeden genel bir “arabuluculuk zorunludur” veya “değildir” sonucu çıkarılmamalıdır.

Başvuru nereye yapılır ve süreç neyle tamamlanır?

Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı, dava şartı başvurusunun adliyelerde bulunan arabuluculuk bürolarına yapılacağını; büro bulunmayan yerlerde ilgili sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğünün görev yapacağını belirtir. Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi düzenlenir; anlaşma olmazsa arabulucu son tutanak düzenler.

Kanunun 18/A maddesi, başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımının durması ve hak düşürücü sürenin işlememesi gibi usul sonuçlarını düzenler. Bu hükmün somut talebe nasıl uygulanacağı, ilgili süre ve uyuşmazlığın özel kanunlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Hangi kaynaklar kontrol edilmelidir?

Temel düzenlemeler 6325 sayılı Kanun’un 18/A ve 18/B maddelerinde, uygulama bilgisi ise Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığının SSS sayfasında bulunur. Bu bilgi notu genel hukuk bilgisi sunar; belirli bir kira uyuşmazlığı için sonuç değerlendirmesi değildir.