محضر وقف البناء وقرار الهدم وطريق القضاء الإداري في المباني غير المرخصة

إن تحرير محضر بشأن مبنى أُقيم دون ترخيص أو بالمخالفة للترخيص، ثم صدور قراري الهدم والغرامة، عملية تتألف من إجراءات مترابطة لكنها منفصلة. تعرض هذه المذكرة بإيجاز القواعد الأساسية في قانون التعمير رقم 3194 وطريق القضاء الإداري ضد هذه الإجراءات. وقد جرى تناول تفاصيل احتساب المدد في مذكرة منفصلة: عن مدة رفع الدعوى ضد الإجراءات الإدارية والتظلم الإداري. وللاطلاع على الإطار العام يمكن الرجوع إلى صفحتي قانون التخطيط والتعمير والقانون الإداري.

باختصار: وفقاً للمادة 32 من قانون التعمير، عند ضبط مبنى أُقيم دون ترخيص أو بالمخالفة للترخيص يُختم المبنى بالشمع الأحمر ويُوقف البناء؛ ويُعد الإيقاف مبلَّغاً بتعليق محضر وقف البناء في موقع البناء. ويمنح القانون مالك المبنى مهلة شهر واحد. وإذا لم تُزل المخالفة خلال هذه المدة، فإن قرار الهدم يصدر عن مجلس البلدية التنفيذي (الأنجومن) أو عن المجلس الإداري للولاية. أما المادة 42 فتنص بصورة مستقلة على غرامة إدارية. وكقاعدة عامة، يمكن رفع دعوى إلغاء أمام المحكمة الإدارية ضد هذه الإجراءات خلال 60 يوماً.

ما محضر وقف البناء وكيف يُبلَّغ؟

وفقاً للمادة 32 من القانون، إذا تبيّن أن البناء بدأ دون ترخيص، أو أن المبنى يُقام بالمخالفة للترخيص أو لملحقاته أو للتشريعات ذات الصلة، تحدد البلدية أو الولاية حالة البناء في تلك اللحظة. ويُختم المبنى بالشمع الأحمر ويُوقف البناء فوراً.

ومن النقاط المهمة الأخرى في نص المادة ما يلي:

• يُعد الإيقاف مبلَّغاً إلى مالك المبنى بتعليق محضر وقف البناء في موقع البناء.
• تُترك نسخة من التبليغ لدى المختار، وتُرسل نسخة إلى المديرية الإقليمية للبيئة والتخطيط العمراني.
• تُبلَّغ دائرة السجل العقاري، في موعد أقصاه سبعة أيام، بالمعلومة المتعلقة بمخالفة المبنى لتشريعات التعمير ليجري تدوينها في خانة التصريحات من سجلات الملكية.
• لا تُعد الأعمال والإجراءات التي تُنفَّذ بإذن كتابي من الإدارة لجعل المبنى مطابقاً للتشريعات جريمة كسر الأختام وفق المادة 42.

مهلة الشهر وقرار الهدم

وفقاً للمادة نفسها، يجوز لمالك المبنى أن يطلب، خلال شهر واحد على الأكثر من تاريخ التبليغ، رفع الختم وذلك بجعل مبناه مطابقاً للترخيص أو بالحصول على ترخيص. وإذا تبيّن عند الفحص أن المخالفة أُزيلت وأن المبنى مطابق للترخيص، يُرفع الختم ويُسمح باستمرار البناء.

وإلا يُلغى الترخيص؛ ويُهدم المبنى غير المرخص أو المخالف للترخيص من قبل البلدية أو الولاية بعد قرار مجلس البلدية التنفيذي أو المجلس الإداري للولاية، وتُحصَّل النفقات من مالك المبنى. أما المباني التي تقرر الإدارة أنه لا يمكن إخضاعها لترخيص أو لا يمكن إزالة المخالفة فيها، فيُلغى الترخيص فيها دون انتظار مهلة الشهر.

كما يضع القانون آلية رقابية من حيث المدد: فالمباني التي تبيّن أن المخالفة لم تُزل فيها خلال شهر من تاريخ المحضر ولم يصدر بشأنها قرار هدم خلال شهرين، والمباني التي لم تُهدم خلال ستة أشهر رغم صدور قرار الهدم، يجوز للوزارة هدمها أو إجراء هدمها.

الغرامة الإدارية (المادة 42)

وفقاً للمادة 42 من القانون، تفرض الإدارة المعنية، عبر مجلسها التنفيذي، غرامة إدارية على المسؤولين خلال عشرة أيام عمل من تاريخ ضبط المخالفة. وتُفرض الغرامة بصورة منفصلة على مالك المبنى ومقاول البناء والمسؤولين الفنيين الذين لم يبلغوا الإدارة بالمخالفة خلال ستة أيام عمل.

وتجري الأمور كقاعدة على النحو الآتي:

• تُحتسب الغرامة على أساس عدد الأمتار المربعة لمساحة البناء المخالف بحسب صنف المبنى ومجموعته.
• يزداد الاحتساب أو ينقص بنسب تُحدد بحسب حالات مثل القطعة المشتركة الحصص، والأرض العامة، وانعدام الترخيص، والمبنى المكتمل المستخدَم.
• تُزاد مبالغ المتر المربع بنسبة إعادة التقييم اعتباراً من بداية كل سنة تقويمية. ولذلك ينبغي الرجوع إلى الإعلانات الرسمية للسنة لمعرفة المبالغ الحالية؛ ولم يرد أي مبلغ في هذه المذكرة.
• لا تُفرض الغرامة على مالك العقار وحده، بل على من أقام المبنى فعلياً أو من أمر بإقامته. وقد فُسّرت عبارة «مالك المبنى» على هذا النحو في قرارات مجلس الدولة التي أوردها رأي الوزارة.
• وفقاً لحكم أُضيف إلى النص لاحقاً، إذا أُزيلت المخالفة وجُعل المبنى مطابقاً للتشريعات خلال شهر من تبليغ الغرامة، فلا تُحصَّل غرامة إضافية معينة.

الدعوى أمام المحكمة الإدارية ضد القرار

تحدد المادة 7 من قانون الإجراءات القضائية الإدارية (رقم 2577) مدة رفع الدعوى أمام المحاكم الإدارية بستين يوماً، ما لم ينص قانون خاص على مدة مختلفة. وتبدأ المدة من اليوم التالي لتاريخ التبليغ الكتابي (المادتان 7 و8). وإذا صادف اليوم الأخير عطلة، امتدت المدة إلى نهاية يوم العمل التالي.

ووفقاً للأحكام ذات الصلة:

• تُرفع دعوى مستقلة ضد كل إجراء إداري؛ ويجوز أيضاً أن تكون الإجراءات المترابطة مادياً أو قانونياً موضوعاً لدعوى واحدة بعريضة واحدة (المادة 5).
• يُذكر في عريضة الدعوى تاريخ التبليغ الكتابي للإجراء موضوع الدعوى (المادة 3).
• ولأن محضر وقف البناء وقرار الهدم والغرامة إجراءات منفصلة، يُقيَّم تاريخ التبليغ ومدة كل منها على حدة.

ولأن طريقة تبليغ محضر وقف البناء (التعليق) وإجراءات تبليغ القرارات الأخرى قد تختلف، يُحدَّد بدء المدة في الملف المعين من واقع المستندات.

ما المقصود بطلب وقف التنفيذ؟

وفقاً للمادة 27 من قانون الإجراءات القضائية الإدارية، لا يؤدي رفع الدعوى من تلقاء نفسه إلى وقف تنفيذ الإجراء المطعون فيه. ويجوز للمدعي أن يطلب في عريضته، بصورة مستقلة، وقف التنفيذ. وللمحكمة أن تقبل هذا الطلب إذا اجتمع شرطان: أن يؤدي تنفيذ الإجراء إلى أضرار يتعذر أو يستحيل تعويضها، وأن يكون الإجراء مخالفاً للقانون بوضوح. ويكون القرار مسبَّباً؛ ويمكن الاعتراض على الطلبات المقبولة أو المرفوضة خلال المدة المقررة في القانون. وقبول الطلب لا يعني كسب الدعوى في الموضوع؛ وإنما هو تدبير وقائي مؤقت فقط.

وثيقة تسجيل المباني والعفو العمراني

تتعلق المادة المؤقتة 16 من القانون رقم 3194 بمنح «وثيقة تسجيل المباني» (Yapı Kayıt Belgesi) للمباني المقامة قبل 31/12/2017. وبحسب نص المادة، تُلغى بالنسبة إلى المباني التي مُنحت الوثيقة قرارات الهدم الصادرة وفق هذا القانون والغرامات الإدارية التي لم تُحصَّل؛ والوثيقة تتعلق بغرض استخدام المبنى. وفي النص المصدري وردت مواعيد التقديم ودفع رسم التسجيل بوصفها سنة 2018؛ ولم يمكن التحقق من مصدر رسمي مما إذا كانت هذه المدد قد مُدِّدت بتعديلات لاحقة أو فُتحت فترة جديدة. وينبغي التحقق من الوضع الحالي في تاريخ إعداد هذه المذكرة من إعلانات الوزارة ومن الجريدة الرسمية. وللاطلاع على المصادر الرسمية يمكن استخدام الفهرس في صفحة المصادر الرسمية.

هذه المذكرة المعلوماتية ذات طابع إعلامي عام ولا تتضمن رأياً قانونياً خاصاً بشخص بعينه.