Ruhsatsız yapıda yapı tatil tutanağı, yıkım kararı ve idari yargı yolu

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı hakkında tutanak düzenlenmesi, ardından yıkım ve para cezası kararları verilmesi, birbirine bağlı ama ayrı işlemlerden oluşan bir süreçtir. Bu not, 3194 sayılı İmar Kanunu’ndaki temel kuralları ve işlemlere karşı idari yargı yolunu genel hatlarıyla anlatır. Süre hesabının ayrıntısı ayrı bir notta ele alınmıştır. Konuya ilişkin genel çerçeve için İmar Hukuku ve İdare Hukuku sayfalarına bakılabilir.

Kısa özet: İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı tespit edilince yapı mühürlenir ve inşaat durdurulur; durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla tebliğ edilmiş sayılır. Yapı sahibine kanunda bir aylık süre tanınır. Bu sürede aykırılık giderilmezse yıkım kararı belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından verilir. 42. madde ise ayrıca idari para cezası öngörür. Bu işlemlere karşı genel kural olarak 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Yapı tatil tutanağı nedir, nasıl tebliğ edilir?

Kanunun 32. maddesine göre ruhsat alınmadan yapıya başlandığının ya da ruhsata, eklerine veya ilgili mevzuata aykırı yapı yapıldığının tespit edilmesi hâlinde belediye veya valilik o andaki inşaat durumunu belirler. Yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur.

Maddenin metnindeki diğer önemli noktalar şunlardır:

• Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır.
• Tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.
• Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine işlenmek üzere en geç yedi gün içinde tapu dairesine bildirilir.
• İdarenin yazılı izni dahilinde, yapıyı mevzuata uygun hâle getirmek için yapılan iş ve işlemler, 42. maddeye göre mühür bozma suçu sayılmaz.

Bir aylık süre ve yıkım kararı

Aynı maddeye göre yapı sahibi, tebliğ tarihinden itibaren en çok bir ay içinde yapısını ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak mühürün kaldırılmasını isteyebilir. Aykırılığın giderildiği ve yapının ruhsata uygun olduğu inceleme sonunda anlaşılırsa mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.

Aksi takdirde ruhsat iptal edilir; ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını izleyerek belediye ya da valilikçe yıktırılır ve masraf yapı sahibinden tahsil edilir. İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılığın giderilemeyeceği tespit edilen yapılarda ruhsat, bir aylık süre beklenmeden iptal edilir.

Kanun ayrıca bir süre yönünden denetim mekanizması getirir: tutanaktan itibaren bir ay içinde aykırılığın giderilmediği tespit edildiği hâlde iki ay içinde yıkım kararı alınmayan yapılar ile yıkım kararına rağmen altı ay içinde yıkılmayan yapılar Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir.

İdari para cezası (m.42)

Kanunun 42. maddesine göre, aykırılığın tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idarenin encümeni, sorumlular hakkında idari para cezası uygular. Ceza; yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen fenni mesullere ayrı ayrı verilir.

Kural olarak şöyle işler:

• Ceza, yapı sınıf ve grubuna göre aykırı inşaat alanının metrekaresi üzerinden hesaplanır.
• Hesap; hisseli parsel, kamu arazisi, ruhsatsızlık, tamamlanmış ve kullanılan yapı gibi hâllere göre belirlenen oranlarla artar veya azalır.
• Metrekare tutarları her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yeniden değerleme oranında artırılır. Bu nedenle güncel tutarlar için yılın resmî duyurularına bakmak gerekir; bu notta tutar verilmemiştir.
• Ceza, yalnızca taşınmaz malikine değil, yapıyı fiilen yapan veya yaptıran kişiye verilir. Bakanlık görüşünde aktarılan Danıştay kararlarında “yapı sahibi” ibaresi bu şekilde yorumlanmıştır.
• Metne sonradan eklenen bir hükme göre, ceza tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilir ve yapı mevzuata uygun hâle getirilirse, belirli bir ilave ceza tahsil edilmez.

Karara karşı idare mahkemesinde dava

İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. maddesi, özel kanunda ayrı süre yoksa idare mahkemelerinde dava açma süresini altmış gün olarak belirler. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar (m.7 ve m.8). Süre sonuncu günü tatile denk gelirse takip eden çalışma gününün bitimine kadar uzar.

İlgili hükümlere göre:

• Her idari işlem aleyhine ayrı ayrı dava açılır; aralarında maddi veya hukuki bağlılık bulunan işlemler tek dilekçeyle de dava konusu edilebilir (m.5).
• Dava dilekçesinde, davaya konu işlemin yazılı bildirim tarihi gösterilir (m.3).
• Yapı tatil zaptı, yıkım kararı ve para cezası ayrı işlemler olduğundan, her birinin tebliğ tarihi ve süresi ayrıca değerlendirilir.

Yapı tatil zaptının tebliğ biçimi (asılma) ve diğer kararların bildirim usulü farklı olabildiği için, süre başlangıcı somut dosyada belgelerden tespit edilir.

Yürütmenin durdurulması talebi nedir?

İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27. maddesine göre dava açılması, dava edilen işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. Davacı, dilekçesinde ayrıca yürütmenin durdurulmasını isteyebilir. Mahkeme bu talebi, işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartları birlikte gerçekleşirse kabul edebilir. Karar gerekçeli olur; verilen veya reddedilen taleplere kanunda öngörülen süre içinde itiraz edilebilir. Talebin kabulü, davanın esastan kazanılacağı anlamına gelmez; yalnızca geçici bir koruma tedbiridir.

Yapı kayıt belgesi ve imar barışı

3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesi, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için “Yapı Kayıt Belgesi” verilmesine ilişkindir. Madde metnine göre belge verilen yapılar bakımından bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir; belge yapının kullanım amacına yöneliktir. Kaynak metinde başvuru ve kayıt bedeli ödeme tarihleri 2018 yılı olarak yer alır; sonradan yapılan değişikliklerle bu sürelerin uzatılıp uzatılmadığı veya yeni bir dönem açılıp açılmadığı resmî kaynaktan doğrulanamamıştır. Bu notun hazırlandığı tarihteki güncel durum Bakanlığın duyurularından ve Resmî Gazete’den kontrol edilmelidir. Resmî dayanaklar için Resmî Kaynaklar sayfasındaki dizin kullanılabilir.

Bu bilgi notu genel bilgilendirme amaçlıdır ve kişiye özgü hukuki görüş içermez.